Le congé dans le bail immobilier urbain

Bibliothèque de droit privé tome 458

L'intérêt de la doctrine pour le congé s'est récemment avivé. La multiplication des législations spéciales réglementant cet acte a renouvelé la question de sa nature juridique : acte juridique unilatéral, d'une part, acte de rupture, d'autre part.

L'analyse du congé en acte juridique unilatéral permet de préciser le rôle - incertain en doctrine - de la volonté unilatérale dans la production de la rupture et de définir ainsi la nature exacte - unilatérale, contractuelle, légale... - des différentes obligations de la rupture unilatérale : obligation de notifier l'acte dans les formes et délais imposés, mais aussi, obligation, pour le preneur, de restituer les lieux à la date d'effet du congé, obligation, pour le bailleur, auteur d'un congé pour habiter, d'habiter effectivement les lieux repris dans ce but, obligation de les vendre si tel était le motif du congé, obligation de reloger le preneur, de lui payer une indemnité d'éviction, etc. C'est l'entier régime du congé qui se trouve concerné : ses conditions, ses effets, sa sanction.

L'analyse du congé en acte de rupture permet de dégager la spécificité du congé, notamment par rapport à l'acte extinctif ou l'acte de résiliation du bail. Le congé n'est pas un acte simplement extinctif, car il oblige toujours le preneur, directement ou non, à faire quelque chose envers le bailleur : lui restituer les lieux loués en bon état. Le congé est, plus précisément, un acte de rupture de la relation locative, car il n'est pas toujours un acte de rupture du bail : il peut également avoir pour effet de faire obstacle à la tacite reconduction d'un bail expiré.

Les deux éléments de définition ainsi proposés du congé forment les deux parties de cette étude : le congé est un acte juridique unilatéral (1^re partie) de rupture de la relation locative (2^e partie).